BelRE 2010 – Tržište stanovanja u Srbiji: Okolnosti i predviđanja

Na panelima koji su održani tokom tri dana BelRE Sajma i Konferencije o nekret­ninama pod nazivom BELRE Exclusive (3-5. novembra 2010. godine), govornici su analizirali nekoliko važnih sektora u oblasti nekretnina i investicija: stanovanje, maloprodajne i turističke objekte, odnos države prema stranim investitorima, itd. O svim ovim panelima više možete čitati na portalu Gradjevinarstvo.rs. Na panelu koji ovom prilikom izdvajamo tema je bila „Tržište stanovanja u Srbiji” – Koliko novih stanova nam je stvarno potrebno? Koliko je vremena potrebno za dobijanje građevinske dozvole? Ekskluzivno stanovanje – ko postavlja standarde? Predviđanja kretanja cena, pravne granice…

Grozda Savković-Malinović, govorila je o pravnom okviru u kom se odvija tržište nekretnina kod nas. Ona je pre svega istakla značaj pravne sigurnosti u bilo kom poslu pa i ovde. Kao opšte probleme u poslednje dve godine istakla je svetsku i lokalnu krizu koja je dovela do smanjenih ulaganja, smanjene kupovine, ali je dodala da su se mnoge pozitivne stvari dogodile vezano za pravnu regulativu koja će se pokazati u narednim godinama:

– Imali smo situaciju da na tržištu postoji preko 60% neuknjiženih nekretnina. Sada je dosta toga urađeno da se sve nekretnine unesu u katastar. Pored brojnih problema svakim danom smo sve bliže završetku tog posla koji je osnova za zrelo tržište.

Kao druge pozitivne strane definisanja pravnog okvira ona je istakla overavanje ugovora u sudovima (što je u vezi sa reformom pravosuđa). Urađeni su softveri preko kojih se odmah može proveriti pravni status nekret­nine, svaka kupoprodaja ostaje evidentirana i ne može biti duplih prodaja kakve su se dešavale u jednom periodu:

– Ovo su dve ključne stvari koje su urađene do sada, a u toku je i treća… U poslednje tri godine radi se na izradi zakonske regulative u posredovanju kod kupoprodaje nekretnina. Predlog Nacrta sada je kod ministra Dulića koji treba da ga prosledi dalje u skupštinsku proceduru. Usvajanjem ovakvog zakona rešićemo mnoga sporna pitanja: osiguranje, obaveze, status brokera, itd. – najavila je ona.

Ivan Petrović, Head of RE department, Law office Janković Popović Mitić, u svom izlaganju orijentisao se na Zakon o planiranju i izgradnji i njegovom doprinosu pravnoj stabilnosti na tržištu nekretnina:

– Ovaj Zakon, donet prošle godine, suštinski je regulisao imovinsko-pravne odnose gradskog građevinskog zemljišta i postupak usvajanja planskih dokumenata i odluka. Ovo su dve oblasti sa kojima su investitori do sada imali problem: vrsta prava na zemljište i mogućnosti prenosa prava na gradnju u toku izgradnje, kao i vremenski period usvajanja dokumenata i donošenja odluka.

Osvrnuvši se na ovo kasnije u diskusiji, Ervin Pašanović, moderator panela i marketing menadžer, Blic-Media Swiss, podsetio je da je čekanje na odluke administracije jedan od ključnih faktora za visinu cene nekretnine:

– Fantastično visokim cenama nekretnina kod nas doprinosi ovo čekanje na odluke, naročito kod projekata finansiranja. Bankarski kredit teče pa teče, a odlaganje gradnju sa godinu dana pomera na dve, što lako može povećati cenu za 100%. Zato investitori moraju da uračunaju i ovaj rizik u konačnu cenu nekretnine.

U svom izlaganju Ivan Petrović istakao je i napredak u novom Zakonu u vezi sa planskom dokumentacijom i samim postupkom izdavanja dozvola. Ipak, skrenuo je pažnju i na negativne strane Zakona:

– Ono što Zakon nije dobro regulisao jeste vrsta prava na zemljištu i prenos tih prava. U svom Nacrtu on jeste pokazao da želi da se završi sa pravom korišćenja, ali, kada je usvojen, lako je bilo primetiti da je veći broj lokacija ostao pod tim režimom. Sa druge strane, Zakon propisuje da nosilac dozvole može imati samo pravo svojine ili specifičnog zakupa.

– Problem sa konverzijom zemljišta za fizička lica jeste taj da pravo nije prenosivo sa prethodnih vlasnika i veliki broj lokacija je pod ovakvim režimom. Što se tiče pravnih lica, nije jasno definisana visina naknade koju investitor plaća za konverziju (privatizacije, stečaji, itd). Zato se najavljuju neke izmene koje bi detaljnije regulisale ovu oblast i omogućile kompletnu primenu dobrih delova Zakona – istakao je Petrović.

Petrović je podsetio i da je po Zakonu o planiranju i izgradnji obaveza lokalnih samouprava da donesu generalne planove u određenom roku. Ipak, istakao je da je to veoma teško sprovodivo u praksi, dok sam Zakon ne propisuje sankciju ukoliko se to ne uradi u zadatom roku. Takođe, on je dodao i da je dobro to što Zakon propisuje i izradu baze planskih dokumenata.

Marko Vučinić kratko se osvrnuo na tržište stanovanja u Srbiji poslednjih godina i izneo je prognoze za budućnost:

– Prvo smo bili svedoci visoke potražnje tržišta. Nju nije pratio trend izgradnje i javio se manjak stambenih nekretnina. Ovo je vodilo do nerazumnih cena, naročito u odnosu na prosečan dohodak u Srbiji. Zatim je nastupila kriza ali cene nisu padale u skladu sa novonastalim stanjem. Vlasnici su se nadali da kriza neće dugo trajati, niko nije spustio cene i tržište je u jednom periodu skoro potpuno zamrlo. Zatim su cene ipak dostigle oko 20% nižu prosečnu cenu od one pre krize.

On je istakao i faktore koji definišu cenu nekretnina kod nas, među kojima je jedna od najznačajnijih migracija stanovnika u prestonicu i veće gradove. Najavio je i da cene neće dalje padati jer je tržište dostiglo dno. Zatim se očekuje rast zajedno sa porastom ekonomije, ali tek od 2012. godine, pa je i 2011. godinu ocenio kao povoljnu za kupovinu nekretnine ukoliko ste u mogućnosti.

U zaključku panela, Pašanović je podsetio da u Srbiji postoji oko tri miliona stambenih jedinica, od kojih je 650 hiljada u Beogradu. Tokom prošle godine sagrađeno je 16.000 stanova a ove godine samo 2.500:

– Sad više nije samo veština prodati, sad je to već postala umetnost. Problem koji treba naglasiti jeste i bankarski sektor koji kod nas i dalje stoji. Bankarski krediti su i dalje veliki problem, pa država kroz jeftiniju stanogradnju pokušava da reguliše cene. Tržište jeste na putu oporavka, pravni okviri su bolje definisani, radi se i na poboljšanju administracije. Nećemo se skoro vratiti na nivo od pre krize ali jesmo na tom kursu. Na oporavku i stabilizaciji tržišta moramo raditi svi zajedno: vlada, investitori, posrednici… – zaključio je Pašanović.

Dynamic communications group
Cara Nikolaja II br. 90
11000 Beograd
tel: +381 11 41 41 235
office@dcg.rs
www.dcgdcg.com